Вернутся ли в Россию доходные дома
Агентство ипотечного жилищного кредитования, похоже, всерьез вознамерилось воплотить в жизнь масштабных проект, дискуссии вокруг которого продолжаются уже несколько лет - массовое строительство в России доходных домов. Примеры успешного возведения новостроя, изначально предназначенных для сдачи в аренду, есть, но пока их немного. Есть ли у идеи перспектива? Заинтересует ли она инвесторов и, самое главное, потенциальных клиентов?
Эксперты Агентства ипотечного жилищного кредитования
Фактически, по данным АИЖК, сегодня снимает квартиры около 4 миллионов российских семей. Данные выглядят относительно правдоподобно. Жилых помещений в РФ насчитывается от 40 до 50 миллионов. 8 - 12% семей вынуждены арендовать себе жилье на коммерческой основе. Еще большее количество - "подживает" у родственников или ютится в общежитиях, коммуналках, на дачах.
И вот в ходе Санкт-Петербургского экономического форума
представители АИЖК
АИЖК
Грубо говоря, речь идет о возрождении схемы аренды жилья, которая была в России обычной еще сто лет назад и сегодня достаточно популярна на Западе - доходных домов.
Казалось бы, опыт Европы и Америки говорит в пользу
предложений АИЖК. В
Традиционно это связывают с высокой мобильностью населения и уровнем доходов, гарантирующим населению уверенностью в завтрашнем дне. Плюс - с высокими ценами на "городскую" недвижимость.
Некоторые эксперты годами
На первый взгляд все кажется весьма логичным, но... жизнь
вносит свои коррективы.
С одной стороны окупаемость "доходных домов" для российских девелоперов, привыкших к быстрыми прибылям, может растянуться на десятилетия. Дополнительной сложностью является для них тот факт, что такого рода жилье нужно сдавать с ремонтом, мебелью и бытовой техникой - а это дополнительные "не интересные" вложения.
С другой стороны - официальные компании, имеющие оперативные расходы и вынужденные платить налоги, не смогут ставить такие же цены на аренду жилья, как "бабушки", сдающие свои комнаты и квартиры за наличку. Самый большой спрос на аренду жилья - как раз в "эконом-сегменте". Большая часть людей, не имеющих собственной крыши над головой, вынуждены считать каждую копейку. И за некие призрачные "гарантии" и весьма относительный комфорт переплачивать они явно не готовы.
Конечно, государство теоретически может попытаться решить вопрос административным путем - развернув террор на "сером рынке", вынуждая "бабушек" регистрироваться, платить налоги, или вовсе сделав данную деятельность лицензированной. Только станет ли от этого более счастливым народ? Часть арендодателей уйдет с рынка, часть - переложит свои расходы на жильцов. Это, конечно, повысит конкурентоспособность "доходных домов", но делать это за счет миллионов россиян, которые и так живут весьма скромно - не гуманно и чревато негативными социальными последствиями.
"О развитии сегмента доходных домов идет речь не один год, однако никаких заметных подвижек в данном вопросе не произошло. Экономика доходных домов говорит не в пользу их строительства. Не стоит забывать, что в России очень дорогие кредиты – порядка 14-20% годовых. Поэтому максимально быстро покрыть расходы застройщика на строительство может именно продажа, а не сдача жилья в аренду. Доходный дом вовсе может окупаться 20-25 лет, что в принципе не выгодно ни одному девелоперу. Строительство доходных домов в той же Европе более оправдано, поскольку доходы от сдачи в аренду, как правило, покрывают проценты по кредиту застройщика. Кроме того, в европейских странах и вовсе другой менталитет: граждане предпочитают преимущественно снимать жилье, чтобы быть более мобильными. И это достаточно часто требует работа. Более того, не редко сама фирма снимает жилье сотрудникам.
В России такая практика встречается очень редко. Кроме того, к сожалению, средний уровень пенсии в нашей стране попросту не позволяет без больших финансовых затрат продолжать снимать квартиру. В Европе другой уровень жизни и пенсионеры могут себе позволить спокойно арендовать квартиру. Плюс - неискореним российский менталитет и желание «иметь собственную крышу над головой». В конце концов, многие родители берут ипотеку даже не ради себя, а «чтобы оставить детям». И последнее – рынок аренды, к сожалению, в нашей стране остается теневым. Единицы арендодателей платят налоги. Фактически, арендатор ничем не защищен с точки зрения закона и всегда может быть «выставлен на улицу» в самые короткие сроки по причине изменения тех или иных обстоятельств собственника квартиры. Поэтому единственный способ сделать так, чтобы доходные дома все-таки «прижились» в нашей стране – это повышение общего уровня жизни. Когда граждане не будут думать о том, как, выйдя на пенсию, они смогут дальше платить за квартиру, только тогда сегмент аренды будет развиваться. Пока же доходные дома так и будут временным вариантом до того момента, пока у арендатора не появится первый взнос на ипотеку".
Как бизнес-проект, развитие коммерческих "доходных домов", вне всякого сомнения имеет право на жизнь. А вот насколько целесообразно в нем участвовать государству - это большой вопрос...
Зато государственный и муниципальный опыт развития другой
категории "доходных домов" - социальных - уже сейчас можно назвать
вполне успешным. В ряде регионов России строятся дома для малообеспеченных
граждан, в которых те могут жить, арендуя квартиру по цене существенно ниже
рыночной - но без права приватизации. Такого рода проекты уже реализуются, в
частности, в
Одной из основных причин, заставляющих россиян любой ценой постараться приобрести собственное жилье, является перспектива выхода на пенсию, когда доходов на аренду квартиры явно хватать не будет. С учетом этого, а также - психологических особенностей россиян, для которых наличие собственной недвижимости является залогом морального комфорта, самым разумным шагом для государства было бы развитие программ ипотечного кредитования, позволяющих людям приобретать жилье в кредит под щадящие проценты. Это и простимулировало бы строительный рынок, и решило бы одну из важнейших социальных проблем.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Если заметили ошибку, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter