В этом году должна стартовать очередная программа по доступному жилью – «Жильё для российской семьи». Соответствующее поручение в начале января отдал премьер-министр Дмитрий Медведев. На бумаге всё вроде бы выглядит гладко: через несколько лет, обещают в правительстве, средняя стоимость квадратного метра должна составить не более 30 тыс. рублей. Однако аналитики рынка сомневаются, что очередная, уже третья по счёту, жилищная программа окажется успешной.
Тема доступного жилья была озвучена президентом Владимиром Путиным ещё в декабре прошлого года в его Послании Федеральному собранию. Правительство уже определило подходы к реализации программы строительства доступного жилья. В её рамках до конца 2016 года планируется дополнительно построить не менее 25 млн квадратных метров жилья со всей социальной инфраструктурой, чтобы семьи со средним достатком могли улучшить свои жилищные условия. К примеру, в ЖК Шуваловский имеется не только бесплатная оценка жилья (на случай продажи квартиры с целью улучшения жилищных условий), но и возможность вернуть 260 тысяч рублей при покупке любой из квартир.
«Я предлагаю назвать программу «Жильё для российской семьи», чтобы сконцентрировать внимание на этой проблеме», – заявил тогда президент. Кроме того, как отметил Владимир Путин, всего к 2016 году российским девелоперам необходимо будет построить 75 млн квадратных метров жилья, что оказывается даже выше рекордных показателей 1987 года: тогда в СССР было построено 72,8 млн квадратных метров.
Получение разрешения на строительство (а это только первая стадия любого проекта!) обходится в 25 млн рублей и при этом может затянуться на три года. Надо ли говорить о том, что с административными барьерами и коррупцией застройщики будут сталкиваться на каждой стадии строительства нового объекта.
Согласно уже подписанному распоряжению правительства в рамках программы «Жильё для российской семьи» предполагается, что государство будет готовить для застройщиков всю инженерную инфраструктуру. Кроме того, муниципалитеты обяжут выставлять на торги свободные земельные участки, процедура предоставления которых к тому же будет максимально упрощена. Все эти меры по замыслу чиновников должны будут существенно снизить себестоимость квадратного метра. Взамен компаниям – участникам программы придётся продавать половину построенного жилья по цене не выше 30 тыс. рублей за квадратный метр.
«Благодаря объёмам строительства во многих регионах СУ-155 уже сейчас продаёт жильё по цене около 30 тыс. рублей за метр, что соответствует целевому показателю государственной программы. И даже в столичных регионах наши цены весьма близки к нему. При этом инженерную инфраструктуру компания возводит за свой счёт», – отмечает представитель предприятия Олег Полетаев. Вместе с тем далеко не все участники рынка настроены столь оптимистично. Эксперты отмечают: главным тормозом на пути практической реализации программы оказываются непрозрачность и коррумпированность рынка недвижимости.
Третий промах
Первую попытку сделать жильё более доступным для населения власти предприняли ещё в 2001 году – тогда была принята федеральная целевая программа «Жилище». А в 2005 году появился нацпроект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России». Базовые цели обеих программ не сильно отличались от нынешних деклараций правительства: максимальная прозрачность рынка, снижение себестоимости квадратного метра, низкие процентные ставки по ипотеке.
Появились подробности о россиянах, которые могут находиться в зоне обострения арабо-израильского конфликта. Решения об эвакуации российских граждан из Палестины пока нет.
Однако по сей день подавляющее большинство россиян не могут позволить себе купить новое жильё. Даже по ипотеке, не говоря уже о том, что накопить собственные средства на квартиру в России в принципе не реально. Парадоксально, но факт: представители пока ещё малочисленного российского среднего класса вполне могут позволить себе покупку недорогой недвижимости в Европе – к примеру, в Болгарии, Испании или в той же Греции, где из-за кризиса цены на недвижимость упали в несколько раз. Стоимость недорогого жилья в Европе как раз и оказывается в районе 700–900 евро за квадратный метр – те самые 30 тыс. рублей, заложенные в нынешней госпрограмме по доступному жилью. Но пока что эти цифры существуют лишь на бумаге. Реальная стоимость жилья, к примеру, в новостройках старой Москвы (без учёта элитных объектов) оказывается порядка 185 тыс. рублей за квадратный метр. Это порядка 4 тыс. евро – в той же Европе за эти деньги можно позволить себе неплохую виллу на берегу моря. Радикально ниже, но всё равно не более доступно выглядят цены и на новостройки в Новой Москве – около 88 тыс. рублей за квадратный метр. По подсчётам аналитиков «ФинЭкспертизы», чтобы позволить себе приобрести в ипотеку 50-метровую не новую квартиру, жителям российских регионов надо зарабатывать как минимум 76 тыс. рублей в месяц, а москвичам или петербуржцам – 150 тыс. и выше.
Для сравнения: по официальным данным, зарплата среднестатистического россиянина осенью прошлого года составляла чуть более 24 тыс. в месяц, 19 тыс. из которых уходили на оплату ежедневных нужд. Понятно, что при таких условиях позволить себе купить квартиру в ипотеку наши сограждане не могут.
Не говоря уже о том, что ставки по ипотечным кредитам, несмотря на все обещания чиновников, на самом деле так и не упали. По данным «ФинЭкспертизы», сегодня банки предлагают ипотеку под 10–23% годовых. В реальности же, как отмечают аналитики, среднестатистический гражданин сможет рассчитывать на кредит по ставке 15%. Кредиты по минимальным 10-процентным ставкам доступны немногим: чтобы их получить, надо соблюсти слишком много условий банка.
В этой связи неудивительны данные социологических опросов. Так, согласно исследованиям ФОМ, 62% россиян считают, что в их населённом пункте не строится жильё по доступным ценам. При этом ещё в 2012 году 55% наших сограждан говорили социологам о том, что они нуждаются в улучшении жилищных условий.
Доплатите за коррупцию
Насколько эффективной окажется новая госпрограмма по доступному жилью, ещё большой вопрос. «Конечная стоимость жилья складывается не только из себестоимости и баланса спроса и предложения, в неё также входят рисковая маржа и коррупционные издержки», – констатирует президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак.
Интересно заметить, что нынешнее распоряжение правительства уже содержит в себе ряд подводных камней, которые, как отмечают аналитики рынка, едва ли улучшат ситуацию с той же коррупцией.
Речь идёт, например, о финансировании строительства инженерных коммуникаций, которые государство вроде бы собирается взять на себя. Однако для того, чтобы инвестор мог просчитать выгоды от того или иного проекта, ему необходимо знать заранее его базовые параметры, к которым относятся те же коммуникации. «Здесь учитывается всё: этажность, количество квартир, подъездные дороги; проходит проверка грунтов; определяется, какие мощности можно подвести. А любые проектные работы стоят денег», – рассуждает младший партнёр консалтинговой группы «НЭО Центр» Ольга Тарасова. Это значит, что государство, в лице тех же муниципалитетов, например, должно будет где-то изыскивать средства на проведение таких работ. Учитывая, что конкурсы на свободные земельные участки будут проводить всё те же муниципалитеты, возникает очередной коррупционный механизм. «Источники финансирования объектов инженерной инфраструктуры можно найти, если законодательно защитить интересы бизнеса и создать прозрачные и понятные правила игры для инвесторов», – считает Ольга Тарасова.
Однако за все последние годы, несмотря на многочисленные декларации, чиновникам сделать этого так и не удалось. Отсюда и непомерно высокие цены на недвижимость: все возможные издержки, в том числе и коррупционные, девелоперы закладывают в стоимость квартир. Так, по оценкам участников рынка, .
Многие вопросы на рынке недвижимости уже пытались урегулировать, однако прозрачнее он не стал. «Тот же Градостроительный кодекс уже устанавливает исчерпывающий список документов для получения тех или иных разрешений в строительной сфере, – констатирует директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. – Однако на местах принимают свои законы, которые требуют дополнительных документов. В результате предпринимателям приходится либо идти на поводу у местных чиновников, либо долго и упорно через суды и ФАС добиваться отмены противоречащих федеральному законодательству пожеланий чиновников». Кстати, по словам эксперта, законодательно давно уже был отрегулирован и вопрос по организации торгов на земельные участки. Однако на практике проведение конкурса оказывается лишь формальностью, закрепляющей победу участника, определённого заранее, что называется, вне конкурсных процедур.
